Kanzlei Axel Lipinski-Mießner
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Reicht Mitursächlichkeit für den Provisionsanspruch aus?

 

Der Provisionsanspruch des Maklers ist in § 652 Abs. 1 BGB normiert und entsteht, wenn ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen ist, der Hauptvertrag mit einem Dritten zustande gekommen ist und ein Kausalzusammenhang zwischen der geschuldeten Maklerleistung und dem Abschluss des Hauptvertrages besteht. Dieser Kausalzusammenhang wird im Wortlaut des § 652 BGB mit der Formulierung „infolge des Nachweises“ sowie „infolge der Vermittlung“ umschrieben. Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht folglich nur dann, wenn der Hauptvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande gekommen ist. Diese Ursächlichkeit zwischen Maklervertrag und Hauptvertrag (Kauf- oder Mietvertrag) ist in der Praxis oft streitig und muss dann durch eine aufwändige Beweisaufnahme durch die Gerichte geklärt werden. So auch in dem Urteil des OLG München vom 17.04.2013 (3 U 5060/12), dem der folgende Sachverhalt zu Grunde lag:

 

Der Verkäufermakler (Kläger) schaltete eine Anzeige zum Verkauf eines Objekts. Mit dem Verkäufer (Beklagter) bestand ein Makleralleinauftrag. Auf das Inserat meldete sich dann der Makler des späteren Käufers und vereinbarte mit dem klagenden Verkäufermakler, dem Verkäufer und dem Käufer einen Besichtigungstermin. Schließlich kam es zum Abschluss des Kaufvertrags zwischen dem Verkäufer und dem Käufer. Der Verkäufermakler verlangte nun die Zahlung seines Maklerhonorars. Der Verkäufer weigert sich jedoch die Provision zu zahlen mit dem Einwand, die von ihm erbrachte Tätigkeit sei für den Abschluss des Kaufvertrags nicht ursächlich gewesen. Der Verkäufermakler habe im Rahmen des ihm erteilten Makleralleinauftrags keine hinreichende Tätigkeit entwickelt, die zum Verkauf des Objekts geführt habe, sondern lediglich ein Inserat geschaltet. Weitere eigene Maklertätigkeit habe der Kläger nicht entwickelt.

 

Fraglich ist daher, ob es für den Provisionsanspruch ausreicht, dass Verkäufermakler zwar den ersten Anstoß zur Kontaktaufnahme gab und einen Besichtigungstermin vereinbarte, aber im Nachgang nicht mehr an dem Verkauf eines Objektes beteiligt gewesen ist. Das OLG München gab dem klagenden Verkäufermakler Recht und bejahte die Voraussetzungen eines Provisionsanspruchs nach § 652 BGB. Das OLG München sah es für die Begründung des Provisionsanspruchs als ausreichend an, dass der Makler für den Verkäufer ein Inserat schaltete, auf das sich der Makler des Erwerbers meldete und unter Beteiligung des Verkäufermaklers ein Besichtigungstermin mit Verkäufer und Erwerber stattfand. Mit dieser Leistung sei der Verkäufermakler zumindest mitursächlich für den Erfolg gewesen. Im Ergebnis kann daher festgestellt werden, dass die vom Makler entfaltete Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit für den Abschluss des Hauptvertrags nicht unbedingt allein- oder hauptursächlich sein musst, sondern dass lediglich eine Mitursächlichkeit dem Grunde nach ausreicht.

 

Das Vorhergesagte ist allerdings mit Vorsicht zu genießen, denn es reicht nicht aus, dass die Maklerleistung auf irgendeine Art und Weise „mitursächlich“ für den Abschluss des Hauptvertrags gewesen ist; vielmehr ist es nach Rechtsprechung des BGH für das Entstehen des Provisionsanspruchs des Nachweismaklers erforderlich, dass sich die Tätigkeit des Maklers auch als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung darstellt[1]. Wesentlich ist eine Maklerleistung, wenn der Kunde durch den Nachweis des Maklers den konkreten Anstoß bekommen hat, sich um das nachgewiesene Objekt zu kümmern[2]. In dem vorliegenden Fall hat der Verkäufermakler den von ihm geschuldeten Nachweis erbracht und den Erwerber als entsprechenden Kaufinteressenten beigebracht. Der Verkäufermakler hat den Verkäufer durch seine Leistung – d. h. durch Inserat und Herstellung des ersten Kontakts – in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Kaufvertrag zu treten[3]. Die Tätigkeit des Verkäufermaklers war demnach nicht nur „mitursächlich“, sondern stellte auch eine wesentliche Maklerleistung dar.

 

Das OLG München hat mit seinem Urteil damit zwar Klarheit bezüglich der Zahlungspflicht von Provisionen bei Maklertätigkeiten erbracht, die lediglich „mitursächlich“ für das Zustandekommen des Hauptvertrages waren. Allerdings besteht auch weiterhin Rechtsunsicherheit, inwieweit die mitursächliche Tätigkeit im Ergebnis auch eine wesentliche Maklerleistung dargestellt. Das Gericht wird auch weiterhin im Einzelfall entscheiden, wie die Ursachen zu gewichten sind und ob die Maklerleistung als wesentlich anzusehen ist.

 

Praxistipp: Der Makler sollte im besten Fall immer darauf hinwirken, nicht nur mit- sondern hauptursächlich für den Abschluss des Hauptvertrages tätig gewesen zu sein. Aufgrund der oft durchzuführenden Beweisaufnahmen zur Feststellung der Kausalität und Wesentlichkeit der Maklerleistung, sollte der Makler auf die Beweisbarkeit seiner Tätigkeit achten. Zur Absicherung sollte der Makler beispielsweise den Zugang von Exposés nachweisen können oder er sollte sich Besichtigungstermine vom Kunden bestätigen lassen.

 

Axel Lipinski-Mießner

Rechtsanwalt

Geschäftsstellenleiter RDM LV Berlin und Brandenburg e.V.

 

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[1] vgl. Palandt/Sprau, BGB, 72. Aufl., 2013, § 652 Rn. 47.

[2] vgl. NJW 1999, 1256.

[3] vgl. BGH, IBR 1999, 286.

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